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Immobilien ABC (Glossar)
Einige Begriffe und Ihre Bedeutung
Barwert
Auf die Gegenwart abdiskontierter Wert
Barwertmethode
Bestimmung des Ertragswerts durch Aufsummierung aller auf den Zeitpunkt der Schätzung abgezinsten künftigen Nettomieterträge einer Liegenschaft
Bauerwartungsland
Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das seiner Lage nach in absehbarer Zeit als Bauland in Betracht kommt
Baugenossenschaft
Form der Bauherrschaft, die Bauten nach dem Prinzip der Gemeinnützigkeit und nicht nach dem Prinzip des Profits erstellt und betreibt
Baugespann
(Visier)Bei der Einreichung eines Baugesuches ist die dreidimensionale Profilierung des Neubauvorhabens an Ort durch einen Vermessungsfachmann erforderlich (im Ausland meist unbekannte Regelung)
Bauhandwerkerpfandrecht
Gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherung des werkvertraglichen Vergütungsanspruchs, das Unternehmern und Subunternehmern zusteht, die für ein Werk auf dem betreffenden Grundstück Material und Arbeit oder nur Arbeit geliefert haben
Bauherr
Wer im eigenen Namen oder für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben durchführt oder durchführen lässt
Baukosten
Sämtliche Kosten für ein Bauobjekt inkl. Vorbereitungsarbeiten, reine Gebäudekosten, fest eingebaute Einrichtungen, die der spezialisierten Nutzung des Gebäudes dienen, Umgebungs- und Erschliessungsarbeiten innerhalb der Grundstückgrenzen, Baunebenkosten
Baukostenindex
Zahlenreihe, welche die teuerungsbedingten Veränderungen der Baukosten für Mehrfamilienhäuser beschreibt
Baukredit
Kontokorrentkredit zur Abwicklung der während der Bauzeit anfallenden Zahlungen; in der Regel ½ Prozentpunkt höher verzinslich als eine durchschnittliche Hypothek
Baulinie
Abstand, den ein Neubau zu Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen einhalten muss
Baumassenziffer
(Maximal zulässiger) Quotient aus dem über dem gewachsenen Terrain liegenden Bauvolumen dividiert durch die anrechenbare Grundstücksfläche. Die Baumassenziffer ist ein baurechtlicher Begriff gemäss Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich
Baunebenkosten
Bestandteile der Anlagekosten, die nicht bereits in den Bodenkosten oder den Baukosten enthalten sind
Baupreisindex Der schweizerische Baupreisindex wird vom Bundesamt für Statis-tik (BFS) seit Oktober 1998 (Indexstand Oktober 1998 = 100) halbjährlich per April und Oktober berechnet und publiziert und zeigt die Entwicklung der vom Bauherren tatsächlich gezahlten Baupreise auf
Baurecht
Art. 779 ZGB: Der Berechtigte (Baurechtsnehmer) darf auf einem Grundstück im Eigentum eines anderen (Baurechtsgeber) auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk errichten. Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist das Recht übertragbar und erblich
Bausparen
Steuerbegünstigtes Ansparen von Eigenkapital zwecks Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum, z.B. mit der 3. Säule oder mit einem Bausparkonto
Bauträger
Eigentümer einer sich in der Entwicklung befindenden Immobilie, der i.d.R. das unternehmerische Risiko trägt Bauwert1. Erstellungswert eines Gebäudes gemäss Bauabrechnungen von Handwerkern und Bauunternehmer; 2. Realwertschätzung eines Gebäudes: das mit den für Neuerstellungen üblichen Kubikmeterpreisen bewertete Gebäudevolumen abzgl. der seit der Erstellung eingetretenen Altersentwertung
Bauzone
Gebiete, die nach kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften (Zonenplan) bebaut werden können; Bauzonen unterliegen Nutzungseinschränkungen (Kern-, Wohn-, Industrie-, Gewerbezone etc.)
Belastungsgrenze (Pfandbelastungsgrenze)
Ein abhängig vom Liegenschaftswert bestimmter absoluter Betrag bzw. prozentualer Anteil des Liegenschaftswertes, der hypothekarisch belehnt werden darf
Belegungsdichte
Zahl der Bewohner je Wohnung
Belehnungsgrenze (Prozentualer)
Anteil des Anlagewertes, den Banken und andere Kreditgeber mittels Hypothekarkrediten zu finanzieren bereit sind
Besitz
Tatsächliche Herrschaft über eine Sache, auch wenn diese Herrschaft allenfalls nicht rechtmässig besteht. Besitz kann also auch dann bestehen, wenn eine Sache gemietet oder unrechtmässig angeeignet ist
Betreibermodell
Geschäftsmodell für das Immmobilien-Management, das aufzeigt, welche Teilprozesse erbracht werden und welche der Teilprozesse eingekauft und welche selbst erbracht werden
Betriebskosten
Alle Kosten, die Mietern nicht weiterverrechnet werden, also z.B. Kosten für öffentliche Abgaben, Versicherungen, Verwaltung, Kreditzinsen usw.
Betterhomes
Schweizer Maklerunternehmen mit Direktvertriebsorganisation und einem leistungsorientierten Karriere- und Vergütungsmodell
Bewirtschaftung
Ganzheitliche Betreuung von Liegenschaften unter Berücksichtigung der Ziele der Eigentümer und der Anforderungen des Marktes. In der Regel stehen dabei die Optimierung des Wertes für die Nutzer, die Erhaltung der Bausubstanz sowie die Verzinsung der Investition im Vordergrund
Bewirtschaftungs-kosten
Summe aus Betriebskosten, Unterhaltskosten, Abschreibungen und Risikoprämie
Bilanzwert (Buchwert)
Wert einer Liegenschaft, der aus der Bilanz hervorgeht; identisch mit dem Buchwert, der dem Anschaffungswert abzgl. Abschreibungen entspricht
BIM / Building Information Modeling
Ein digitales Verfahren bzw. System in der Immobilien- und Bauindustrie. BIM umfasst die Erzeugung und Verwaltung digitaler Zwillinge von physischen und funktionalen Merkmalen von Gebäuden, Orten und sogar Städten. BIM-Systeme werden verwendet, um physische Infrastrukturen wie Gebäude, Brücken, Straßen usw. zu entwerfen, zu konstruieren, zu planen, zu betreiben und zu warten.
BKP Baukostenplan
Normierung für alle Kosten des Baus, vom Landerwerb über Planerhonorare, Finanzierungskosten bis zu den Unternehmerarbeiten und nützlich für Kostenvoranschläge und Schlussabrechnungen
Bodenwert (Landwert)
Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken wird der Bodenwert aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung ermittelt (Methode der Rückwärtsrechnung)
Brachen
Stillgelegte Industriebetriebe und -gelände, die immer mehr an Bedeutung gewinnen. Aus Brachen können durch Umnutzungen, Um- oder Neubauten neue Identitäten entstehen
Break-Even-Point
Rentabilitätsgrenze, bei der die Kosten durch den Ertrag gedeckt sind und ab der die Gewinnzone beginnt
Briefing
Zusammenfassung und Vermittlung aller notwendigen Unterlagen und Informationen, die zur Durchführung eines Auftrages oder einer Aufgabe nötig sind
Bruttogeschossfläche (BGF)
Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich Mauern- und Wandquerschnitten, abzgl. aller nicht dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden und dafür nicht verwendbaren Flächen
Bruttomietzins Mietzins zzgl. Heiz- und Nebenkosten
Bruttorendite
Prozentuales Verhältnis des massgebenden Mietwerts/-zinses zum Verkehrswert (Kaufpreis)
Bruttowohnfläche (BWF)
Alle innerhalb einer Wohnung liegenden Flächen, zzgl. Aussenwandquerschnitte, ohne ausserhalb liegende Flächen wie Treppenhäuser, Balkone oder nicht bewohnbare Kellerräume. Für Wohnungsinteressenten ist die Bruttowohnfläche nicht aussagekräftig und irreführend (vgl. «Nettowohnfläche»)
Buchwert
Anlagekosten in der Buchhaltung, zzgl. Aktivierungen, abzgl. -Abschreibungen
Büromarktbericht
Informationen über den Markt von Büronutzflächen, jährlich herausgegeben von Colliers CSL AG
BWO Bundesamt für Wohnungswesen
2000-Watt-Gesellschaft
Bezeichnung für eine nachhaltige Gesellschaft, in der jeder Mensch maximal 2000 Watt Primärenergie verbraucht und maximal 1 Tonne CO2-Äquivalente pro Jahr ausstösst
24/7 Gesellschaft
Der während der Industrialisierung geprägte Lebensrhythmus mit einer klaren Trennung zwischen Arbeits- und Freizeit («9 to 5») weicht einem immer mobileren und individuelleren Lebensstil mit einer ständigen Verfügbarkeit von 24 Stunden pro Tag und 7 Tagen pro Woche
Abbruchwert
Gebäude, die zum Abbruch bestimmt oder wegen Zerfalls nicht mehr benutzbar sind, versichert die Gebäudeversicherunge nur noch zum so genannten Abbruchwert
Abschreibung
Planmässige Abwertung von Vermögenswerten, Wertverminderung, Reduktion des Buchwerts
Agglomeration
Die mit einer Stadt verwachsenen, rechtlich selbstständigen Vororte (Umgangssprache «Agglo»). In der Schweiz gibt es rund 50 Agglomerationen
Akonto
Vorauszahlung des Mieters für Betriebskosten (Heiz- und Nebenkosten)
Akquisition
Um Objekte verkaufen oder vermieten zu können, müssen Immobilien-Vermarkter genügend Interessenten finden. Zuvor müssen sie aber die entsprechenden Mandate akquirieren. Dazu gibt es verschieden Akquisitionskanäle und Instrumente. Die Akquisition neuer Kunden bedeutet, auch Kunden anderer Unternehmen für sich zu gewinnen
Alleineigentum
Form des Eigentums. Die Liegenschaft gehört ausschliesslich einer natürlichen oder juristischen Person. Der Alleineigentümer kann selbstständig über seine Liegenschaft verfügen
Allianzen
Strategische Geschäftsverbindungen unter Partnern, um sich gemeinsam am Markt bessere Chancen verschaffen zu können
Altersentwertung
Altersabhängige technische Entwertung, die ein Objekt seit der Erbauung infolge Alterung, Abnützung oder aus anderen Gründen erlitten hat. Dies hat eine Wertverminderung zur Folge
Amortisation (Tilgung)
Periodische Tilgung von Schulden
Amortisationsrechnung (Pay-Back-Methode)
Methode der Wirtschaftlichkeitsrechnung zur Ermittlung der Zeitdauer, bis das für eine Investition eingesetzte Kapital durch Kapitalrückflüsse zurückgewonnen wird
Anfangsmietzins
Der bei Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarte Mietzins
Angebotspreis
Preis einer Immobilie, der in Print- oder elektronischen Medien publiziert wird
Ankermieter(Ankergeschäft)
Haupt- bzw. ein Grossnutzer innerhalb einer (gewerblich) genutzten Immobilie. Der Begriff wird oft im Zusammenhang mit Einkaufszentren verwendet, bei denen der Ankermieter der Frequenzbringer für das gesamte Objekt ist
Anlagekosten
Kaufpreis einer Liegenschaft: Erstellungskosten inkl. Bauland oder Summe der Aufwändungen für den Erwerb inkl. Kaufnebenkosten (Handänderungssteuer, Provision etc.)
Anlagestrategie
Richtlinien für die Investition von Vermögenswerten
Anlagewert
Wird in der Regel aus den Anlagekosten und den vorgenommenen wertvermehrenden Aufwändungen berechnet
Annuität
Regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe, die sich aus Zins- und Amortisationsteil zusammensetzt. Sie stellt die vereinbarte Rückzahlung und Verzinsung einer Schuld (Hypothek) bzw. des investierten Kapitals sicher
Arbeitsgemeinschaft (Arge)
Zusammenarbeit von Firmen für die Bewältigung eines grösseren Bauvorhabens; auch Konsortium genannt
Architekt
Von griech. «Führer der Baumeister». Ein Architekt entwirft und gestaltet Bauwerke unterschiedlichster Art. Das Berufsbild ist sehr heterogen. Die Tätigkeitsbereiche reichen von der «Baukunst», die sich dem Entwurf und der Architekturtheorie widmet, bis zu Ingenieurstätigkeiten und zum technischen Entwerfen von Gebäuden
Architektur
Entwurf und Gestaltung von Bauwerken unter Berücksichtigung ästhetischer, technischer, sozialer, wirtschaftlicher und ökologischer Belange. Im Unterschied zum «blossen» Bauen bemüht sich Architektur um die Koordination vielfältiger Werte, Ansprüche und Erfahrungen
Architekturwettbewerb
Offener oder eingeladener Wettbewerb für Architekten zur Planung eines Bauwerks. Optimal geplant, ist ein Wettbewerb ein guter und günstiger Weg zu einem idealen Projekt. Sein grosser Vorteil: Auf eine Frage werden viele Antworten eingereicht, aus denen der Bauherr die für ihn passendste wählen kann
Arealentwicklung
Nachhaltige Entwicklung von Flächen und Arealen mit bestmöglicher Nutzung der vorhandenen Potenziale. Gut konzipierte Areale mit städtebaulich einwandfreier Einordnung sind kulturelle Leistungen und damit bleibende Werte für Bauträger, Nutzer und Standortgemeinden
Assekuranzwert
Gebäudeversicherungswert
Asset Vermögenswert
Asset ManagementFühren von Vermögenswerten. Asset Management besteht aus den Teilprozessen Portfolio Management, strategisches Flächenmanagement, Investment-Strategie und Vermarktung/Akquise
Attikawohnung
Wohnung im zurückversetzten obersten Geschoss einer Liegenschaft
Auflagebeglaubigung
Die WEMF-beglaubigte Auflage basiert auf der Selbstdeklaration des Verlegers. Sie wird nur denjenigen Verlegern abgegeben, die ihre Auflage entsprechend den «Bestimmungen über die Auflagenbeglaubigung in der Schweiz» deklarieren und sich einer Nachkontrolle durch die WEMF (AG für Werbemedienforschung) unterziehen
Aufrichte
Das Aufrichte-Fest auf der Baustelle wird gefeiert, wenn der Rohbau eines Gebäudes fertiggestellt und der Dachstuhl errichtet bzw. das Dach erstellt ist
Ausbaugrad
Stand der baulichen Fertigstellung einer Immobilie
Ausbesserung (kleiner Unterhalt)Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, der vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigt werden muss (Art. 259 OR), z.B. der Ersatz einer defekten Kochherdplatte oder eines Rollladengurtes
Ausnutzungsbonus
Bei grösseren Bauprojekten kann eine Gemeinde dem Bauherrn als Ausgleich für bestimmte Leistungen (z.B. für die Erstellung eines Gestaltungsplans) eine höhere Ausnutzung bewilligen
Ausnutzungsreserve
Verhältniszahl zwischen vorhandener und rechtlich zulässiger Bruttogeschossfläche
Ausnutzungsziffer
Verhältniszahl zwischen anrechenbarer Bruttogeschossfläche von Bauten und der anrechenbaren Grundstückfläche. Sie definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks und ist gemäss kantonalem oder örtlichem Baureglement geregelt
Ausschuss (Gremium)
Gruppe von Personen, die eine fachliche Fragestellung bearbeitet, sich austauscht und i.d.R. einen Beschluss vorbereitet oder trifft Genutzte Grundrissfläche ausserhalb der allseitig umschlossenen und überdeckten Geschossfläche (z.B. Balkone, Terrassen, Aussentreppen, offene Parkgaragen)
Ausstattung
Einrichtungsgegenstände, die in ein voll ausgebautes bauliches Objekt installiert werden und dem konkreten Verwendungszweck dienen (z.B. Vorhänge, Möbel)
Auszug
Vorzeitiger Beendigung eines Mietverhältnisses vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Der Mieter muss ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter muss dem Begehren entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann
Business Angels
In der Frühphase einer Unternehmensgründung engagieren sich bei Startups vor allem Privatinvestoren, die sogenannten Business Angels. Die Schweiz ist ein wohlhabendes Land, und es gibt nicht wenige Immobilien- und Finanzexperten, die hier bereit sind, junge PropTech-Unternehmen zu investieren und tatkräftig zu unterstützen und zu beraten.
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